Viac ako 90 percent obyvateľov Slovenska býva vo vlastnom. Nehnuteľnosť ako investíciu, ktorá bude generovať pasívny príjem, však podľa prieskumu 365.invest využíva len 9 % opýtaných. Takáto investícia si vyžaduje pomerne vysoký vstupný kapitál, ktorý priemerný slovenský investor väčšinou nevlastní. Cestu k pasívnemu príjmu bez zbytočných „papierovačiek“ pritom prinášajú realitné podielové fondy. Predstavujú hmatateľnú a stabilnú formu investície. Aj vďaka tomu sú podľa štatistík druhým najobľúbenejším typom fondov na Slovensku.
Investovať do nehnuteľnosti jej kúpou je dnes síce stále aktuálny, tradičný spôsob zhodnocovania peňazí, ktorý však po započítaní nákladov nemusí byť až taký príťažlivý. Zároveň stojí investora aj drahocenný čas a nie každý si takýto „luxus“ môže dovoliť.
Medziročné tempo rastu cien nehnuteľností dosiahlo podľa údajov NBS v roku 2021 22,1 %. Vyšší rast cien nehnuteľností súvisí s viditeľným poklesom ponuky a vysokým dopytom po nehnuteľnostiach. Údaje o bytovej výstavbe pritom podľa NBS indikujú zlepšenie situácie na ponukovej strane na strednodobom horizonte. Aj keď budú ceny nehnuteľností na Slovensku naďalej rásť, očakáva sa, že tempo bude pomalšie. Financovanie investičnej nehnuteľnosti, ktorú investor plánuje prenajímať alebo predať, sa však postupne stáva komplikovanejším spôsobom generovania pasívneho príjmu, ktorý si nemôže dovoliť každý. Kúpu nehnuteľnosti bude čoraz viac komplikovať viacero faktorov, medzi nimi aj zvyšovanie úrokových sadzieb či stále rastúce ceny nehnuteľností. V prípade hľadania investičného riešenia je tak na mieste hľadať alternatívu. Tú môžu ponúknuť realitné podielové fondy.
„Realitné fondy ponúkajú finančne nenáročné a stabilné riešenie pre tých, ktorí majú k dispozícii istý obnos peňazí a investičný horizont minimálne 2 – 6 rokov. Podľa Národnej banky Slovenska majú pritom druhý najväčší podiel na celkových aktívach v rámci kolektívneho investovania na Slovensku, a to až 22,74 %. Pred nimi sú len zmiešané fondy, ktoré zaberali ku koncu roka 2021 podiel 50,02 %,“ vysvetľuje Juraj Bielik, člen predstavenstva 365.invest, ktorý je zodpovedný za realitné fondy.
Žiadaný doplnok investičného portfólia
Pod rast výkonnosti podielových fondov sa priamo podpisuje rast cien nehnuteľností. Prípadný pokles jednej však môže byť kompenzovaný rastom hodnoty inej v portfóliu, čo investora lepšie chráni pred stratou. Do výnosnosti vstupujú aj výnosy z nájmov a z ostatných aktív, ktoré sú v portfóliu. V Realitnom fonde 365.invest sa nachádzajú typy projektov, ktoré sú v rozličných fázach svojej existencie: prevádzka, development, realizácia výstavby, nábehová fáza. Benefitom realitného fondu a jeho konzervatívnejšieho charakteru je jeho menšia citlivosť na trhové výkyvy a prípadné krízy, ktoré sú prudkejšie pri klasických akciových fondoch. „Realitné investície by mali fungovať ako vhodný doplnok a diverzifikácia celkovej investičnej stratégie, kde by zhruba 10-20% z celkového majetku investora mohlo byť investovaných do realitných investícií. V pomyselnom porovnaní napríklad s investovaním do akcií (ako najrizikovejšej skupiny) sa javí investovanie do realít ako bezpečnejšie, minimálne kvôli existencii reálnej zábezpeky (konkrétnej nehnuteľnosti),“ dopĺňa odborník.
Investovaním do kúpy podielových listov realitného fondu podielnik získava podiely na majetku realitného fondu. Získava tiež výnosy plynúce z budov vo fonde po celú dobu vlastnenia týchto nehnuteľností. Podielnik sa takisto môže podieľať na jej predaji, kedy získava rozdiel medzi jej predajnou cenou a aktuálnym ocenením nehnuteľnosti v majetku fondu.
Výhody investovania do realitných fondov:
- možnosť budovať pasívny príjem prostredníctvom nehnuteľnosti, napriek tomu, že investor žiadnu nevlastní
- lokálna investícia a jej hmatateľnosť – možnosť reálne vidieť nehnuteľnosti, do ktorých investor investuje, sledovať ich vývoj
- konzervatívna investičná stratégia vhodná pre každý typ investora s nižším, no pomerne stabilným výnosom aj na kratší investičný horizont od dvoch rokov s ohľadom na pomer rozloženia investičného portfólia
- investor nemá starosti spojené s kúpou a prenájmom nehnuteľnosti, či starostlivosťou v porovnaní s investičnou nehnuteľnosťou
- investovanie do fyzickej nehnuteľnosti je minimálne z pohľadu daňových odvodov ideálne aspoň na 5 rokov s pretrvávajúcim relatívnym rizikom, ktoré vyplýva aj z uloženia financií do jednej investičnej príležitosti v konkrétnej lokalite bez možnosti ich presun
*Prieskum pre 365.bank a 365.invest prebiehal koncom roka 2021. Zrealizovala ho agentúra Go4insight na reprezentatívnej vzorke 1200 respondentov.
Informačný servis