Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku znovu ožil. Po krátkej fáze spomalenia zaznamenali ceny bývania citeľný nárast, ktorý naznačuje návrat silného dopytu.
V aktuálnej analýze to uvádza analytik Slovenskej Sporiteľne Matej Horňák. K rastu podľa neho prispieva postupné znižovanie úrokových sadzieb na hypotékach aj silný trh práce. Ruka v ruke s tým však na trhu pretrváva obmedzená ponuka, ktorá zaostáva za potrebami Slovenska.
Dvojciferný nárast cien po celom Slovensku
Tieto faktory podľa analytika vytvárajú predpoklady na ďalšie pokračovanie rastu cien nehnuteľností.
V dlhšom horizonte však Slovensko čakajú výrazné demografické zmeny, ktoré budú formovať nielen štruktúru bývania, ale aj jeho dostupnosť a podobu.
Trh s nehnuteľnosťami podľa Horňáka pravdepodobne čaká obdobie rastu cien, ale aj dlhodobej transformácie jeho štruktúry. V prvom kvartáli 2025 boli nehnuteľnosti na Slovensku podľa dát štatistického úradu medziročne drahšie o viac ako 13 percent. Ide o prvý dvojciferný nárast cien od tretieho štvrťroka 2022.
Kúpu nehnuteľnosti odporúča odborník neodkladať, ceny budú naďalej rásť
Dvojciferný rast zaznamenali nové (+10% r/r), aj staršie nehnuteľnosti (+14% r/r). Regionálny pohľad ukazuje výrazný cenový skok v Bratislavskom kraji, kde medziročný nárast dosiahol vysokých 27 percent. Dvojciferné tempo zaznamenal aj Nitriansky, Košický, Žilinský a Prešovský kraj.
Ponuka nehnuteľností zaostáva
Podľa Horňáka je jedným z faktorov tlačiacich ceny nehnuteľností nahor aj oživenie na trhu s hypotékami. Objem čisto nových hypoték v apríli presiahol 680 miliónov, čo je najviac od roku 2022, pričom medziročný rast bilancie hypoték zrýchlil na 4,5 percenta.
Priemerná sadzba na nových hypotékach poklesla na 3,7 percenta, čo je 0,8 percentuálneho bodu pod vrcholom z minulého roka. Postupný pokles sadzieb tak dáva realitnému trhu nový impulz.
Záujem Slovákov o reality neutícha, až 23 percent plánuje kúpu bývania v priebehu piatich rokov
Makroekonomická situácia zas praje žiadateľom o úver. „Ponuková strana – teda počet nehnuteľností na trhu – zároveň ostáva potlačená. Zatiaľ čo existujúce nehnuteľnosti prirodzene menia svojich majiteľov, štatistika stavebných povolení nenaznačuje zásadný prítok nových domov a bytov, práve naopak,“ poznamenal analytik.
V poslednom štvrťroku 2024 sa počet začatých bytov medziročne prepadol o 15 percent, počet rozostavaných o dve percentá a počet dokončených bytov poklesol medziročne až o 16 percent.
Nožnice medzi príjmami a cenami sa otvárajú
Slovensko zaznamenáva spomedzi všetkých krajín EÚ najvyššiu priemernú veľkosť domácnosti, čo podľa Horňáka naznačuje, že potrebujeme vyšší počet (dostupnejších) nehnuteľností. Priemerne býva v domácnosti na Slovensku 3,1 osoby, zatiaľ čo priemer EÚ je na úrovni 2,3 osoby.
Analytik sa domnieva, že silný dopyt, dobrá situácia na trhu práce, nižšie sadzby na hypotékach a stále nedostatočná ponuka budú tlačiť rast cien nehnuteľností smerom nahor. „Na druhej strane sa opäť začínajú otvárať nožnice medzi cenami bývania a disponibilnými príjmami domácností, čo spolu so zhoršeným sentimentom vytvára istý tlmiaci efekt pre rýchlosť rastu cien,“ poznamenal Horňák.
Z dlhodobého hľadiska bude podľa neho Slovensko čeliť demografickým zmenám, čo prinesie zmeny v štruktúre príjmov štátu sociálnom systéme, sociálnych službách a zdravotníctve, ale napokon aj v oblasti bývania.
Pokles počtu obyvateľov bude podľa analytika spôsobovať nižšiu potrebu nehnuteľností, zároveň sa starnutím populácie budú meniť aj ich preferencie napríklad na rozlohu, vybavenie, dostupnosť a podobne. „Na tomto dlhodobom horizonte tak príde k zmierneniu tlaku na realitný trh,“ uzavrel Horňák.
