Začiatok roka priniesol dvojciferný rast cien nehnuteľností, najviac zdraželi staršie domy a byty. Vyplýva to z aktuálnej správy Štatistického úradu SR (ŠÚ SR). Podľa nej ceny domov a bytov opäť naberajú na obrátkach a v úvode tohto roka rástli najrýchlejšie od roku 2022. Medziročný rast zrýchlil na viac ako 13 percent, medzikvartálny nárast sa udržal nad tromi percentami.
Výrazný skok zaznamenal najmä Bratislavský kraj, kde boli ceny nehnuteľností v priemere medziročne vyššie o 27 percent. Dvojciferný rast evidovali aj štyri ďalšie kraje.
Tempo rastu sa mierne spomalilo
„Ceny nehnuteľností na Slovensku sa v prvom štvrťroku 2025 podľa predbežných údajov medzikvartálne zvýšili v priemere o 3,1 percenta. Tempo rastu cien sa oproti predchádzajúcemu štvrťroku mierne spomalilo,“ konštatuje hovorkyňa ŠÚ SR Jana Morháčová. Nové nehnuteľnosti zdraželi o 1,9 percenta, existujúce o 3,3 percenta.
Rast cien v priemere za všetky nehnuteľnosti bol zaznamenaný v šiestich z ôsmich krajov Slovenska, a to od mierneho nárastu o 1,3 percenta v Trnavskom kraji, po výrazný rast o 10,6 percenta v Bratislavskom kraji. Vo väčšine z týchto regiónov boli zaevidované dynamickejšie rasty cien pri existujúcich nehnuteľnostiach ako pri novostavbách.
Sen o novom bývaní sa môže zmeniť na nočnú moru. Nedajte sa nachytať!
Medzikvartálny pokles cien nastal v dvoch krajoch – v Žilinskom a Nitrianskom, ale išlo len o pokles do jedného percenta najmä zlacnením existujúcich nehnuteľností.
Aktuálne sa nehnuteľnosti v prvom štvrťroku 2025 na Slovensku predávali o 13,2 percenta drahšie ako pred rokom. Výraznejšie medziročné zdražovanie zaznamenali existujúce nehnuteľnosti (+13,9 %), tempo rastu pri nových nehnuteľnostiach bolo pomalšie (+10,1 %). V rámci regionálneho vývoja za všetky nehnuteľnosti boli ceny medziročne vyššie vo všetkých ôsmich krajoch, a to od 3,6 percenta v Trnavskom do 27,2 percenta v Bratislavskom kraji.
Ceny starších nehnuteľností rástli viac
Dvojciferné tempo rastu cien zaznamenali tiež štyri ďalšie kraje Slovenska – Nitriansky, Košický, Prešovský a Žilinský kraj. „V týchto krajoch bol razantný nárast spôsobený predovšetkým vysokým rastom cien starších, teda existujúcich nehnuteľností,“ priblížila Morháčová. V regióne okolo hlavného mesta staršie nehnuteľnosti zaevidovali takmer tretinový medziročný nárast cien.
V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v prvom štvrťroku 2025 predávali za ceny o 102,4 percenta vyššie ako v priemere počas roka 2010 (bázický index). Nárast cien sa líšil podľa typu nehnuteľnosti, v priebehu 14 rokov ceny vzrástli novým nehnuteľnostiam o takmer 69 percent a existujúcim nehnuteľnostiam skoro o 118 percent.
V Podunajských Biskupiciach vyrastie rezidenčný projekt so 170 bytmi - FOTO
Kým Národná banka Slovenska (NBS) namerala v prvom štvrťroku 11,4-percentný medziročný rast ponukových cien nehnuteľností a zrýchlenie medzikvartálneho rastu na štyri percentá, ŠÚ SR hovorí dokonca o medziročnom raste vyše 13 percent a medzikvartálnom raste nad tri percentá.
Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik však upozorňuje, že na rozdiel od minulosti však nejde o realizačné, ale o ponukové ceny. Preto ŠÚ SR hovorí o predbežných dátach, ktoré ešte dodatočne reviduje.
Čísla sú prekvapujúce
Štatistický úrad potvrdil konštatovanie NBS, že tempo rastu cien bývania na Slovensku sa úvodom roka opäť zrýchlilo. Kým NBS namerala štvorpercentný rast cien medzi koncom minulého roka a prvým kvartálom 2025, ŠÚ SR z ponukových cien vyčítal 3,1-percentný rast.
Podľa Búlika je toto číslo do istej miery prekvapením, keďže pred koncom minulého roka posilnili nákupy nehnuteľností v snahe kupujúcich vyhnúť sa zvýšeniu DPH a v úvode roka sa predpokladalo spomalenie rastu.
„Je zrejmé, že majitelia starších nehnuteľností sa ich úvodom roka pokúsili zdražiť v snahe využiť silnejúci dopyt a dotiahnuť sa na tempo rastu nových nehnuteľností,“ myslí si analytik. Ako dodáva, mnohí ľudia sa rozhodli už nečakať a kúpili si bývanie. To jasne vidno na výrazne vyššom záujme o hypotéky.
„Je zrejmé, že zrýchlenie rastu cien najviac ovplyvnil marec tohto roka, kedy objem poskytnutých hypoték vyslovene ,vystrelilʻ,“ doplnil.
Objem hypoték stúpol
Kým v októbri a novembri 2024 poskytli banky vyše 460 miliónov a vo februári objem klesol na 427 miliónov eur, marec prekvapil objemom 555 miliónov nových hypoték.
V porovnaní s intenzívnou jeseňou, kedy dominovali predaje novostavieb v snahe ušetriť pred zvýšením DPH od januára 2025, banky poskytli na nákup bývania takmer o 100 miliónov eur navyše. Tieto financie podľa Búlika umožnili zrýchlenie tempa rastu cien, keďže ponuka bývania na predaj zďaleka nenarástla takto vysokým tempom.
Nájmy bytov na Slovensku rástli začiatkom tohto roka pomalšie, jedno mesto však prekvapilo
Štatistiky medziročného rastu cien potvrdzujú, že ho ťahali najmä staršie byty a domy. „Je pochopiteľné, že majitelia bytov po dlhšom čakaní vo fázy poklesu cien sa pokúsili získať predajom nehnuteľnosti viac. Títo majitelia trpezlivo čakali na svoju príležitosť predať bývanie za historicky najvyššiu cenu a úvodom roka sa to mnohým očividne podarilo,“ dodáva analytik.
Zaujímavosťou podľa neho je, že najrýchlejšie ceny v porovnaní so záverom minulého roka narástli v Bratislavskom kraji. Za pomerne prekvapivé považuje tiež fakt, že cenový nárast starších nehnuteľností bol o toľko výrazne vyšší ako pri novostavbách. Zároveň však predpokladá, že keď bude ŠÚ SR korigovať nárasty na základe realizačných cien, reálny nárast bude menší.
Nie je dôvod čakať
Analytik odhaduje, že reálny medziročný rast cien nehnuteľností je aktuálne nižší a nachádza sa pod hranicou 10 percent. „V dlhodobom výhľade je pravdepodobné, že ceny bývania budú ďalej rásť, avšak tempo ich rastu sa bude postupne znižovať,“ myslí si Búlik.
Dôvodom bude podľa neho klesajúci dopyt spôsobený starnutím obyvateľstva a zmenšovaním skupiny ľudí vo veku 25 – 45 rokov, ktorí si najčastejšie kupujú bývanie.
Analytik si myslí, že kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod čakať, pretože ani klesajúce úroky pri hypotékach nedokážu vykompenzovať vyššie ceny bývania. „Keďže rast cien zostane aj v ďalších štvrťrokoch podobný a úroky hypoték rozhodne nebudú klesať rýchlejšie – skôr naopak, priestor na ich pokles je obmedzený – vyčkávanie s kúpou len predraží nové bývanie,“ myslí si Búlik.
