Trh bývania zaznamenal vlani turbulentný vývoj. Ako ďalej vyplýva z májovej správy o finančnej stabilite Národnej banky Slovenska (NBS), kým v prvom polroku dosahovali ceny nehnuteľností rekordné maximá, od leta sa začal vývoj otáčať.
Obrat vo vývoji cien
Po tom, ako od roku 2021 dosahoval medziročný rast cien nehnuteľností úrovne až okolo 25 %, od leta 2022 do marca 2023 klesla priemerná cena bytu o viac ako 7 %. Cena priemerného bytu v ponuke klesla v tomto období o vyše 14-tisíc eur.
Dopyt po vlastnom bývaní je naďalej veľký, analytici predpokladajú v nasledujúcich rokoch dve veci
Obrat vo vývoji cien nehnuteľností sa postupne prejavuje vo všetkých regiónoch Slovenska a zároveň vo všetkých segmentoch nehnuteľností. Zmeny na slovenskom trhu bývania nie sú však podľa Národnej banky Slovenska vôbec výnimočné.
Podobný vývoj sa dá pozorovať aj vo väčšine ostatných štátov EÚ, kde po prudkom raste cien nehnuteľností v posledných rokoch nasleduje výrazné spomalenie, prípadne mierny pokles cien nehnuteľností.
Prenájom vs. splácanie úveru
Situácia na trhu bývania sa v druhej polovici roka 2022 v dôsledku vysokých cien a zvyšujúcich sa úrokových sadzieb úverov na bývanie začala rýchlo meniť.
Zvýšenie úrokových sadzieb znížilo dopyt domácností a vzhľadom na celkovú ekonomickú neistotu čoraz viac kupujúcich začalo prehodnocovať svoje rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti. Ďalším z dôvodov, prečo potenciálni záujemcovia odložili kúpu nehnuteľnosti, je aj narastajúci rozdiel medzi nákladmi na splácanie úveru na bývanie a prenájmom.
Pokles cien nehnuteľností pretrváva podľa centrálnej banky aj v prvom štvrťroku 2023. Okrem toho sa znížil počet transakcií spojených s kúpou bytu a doba predaja bytu sa predlžuje, nakoľko klesá aj počet záujemcov o kúpu. Po dlhom období tak získavajú na trhu lepšie postavenie kupujúci, ktorí sú pod menším tlakom a majú tak väčší priestor ovplyvniť konečnú predajnú cenu.
Situácia v Bratislave
Významné zmeny na trhu s bytmi sa diali aj v hlavnom meste. Už v lete 2022 začali klesať ceny hlavne starších bytov v Bratislave, pričom odvtedy zaznamenali pokles o viac než 10 %. Negatívny sentiment na trhu zasiahol podľa NBS aj bratislavské novostavby.
Prudký prepad predaja novostavieb je evidentný už od leta 2022 a pokračoval aj počas prvých troch mesiacov roka 2023, pričom ceny novostavieb zároveň stagnujú.
Dostupnosť bývania klesla podľa národnej banky na úrovne spred pätnástich rokov. V roku 2022 ceny bývania dosiahli rekordné úrovne a zároveň aj v dôsledku rastu úrokových sadzieb sa dostupnosť bývania prudko zhoršila, čo pocítili najmä nižšie a stredné príjmové skupiny.
Napriek tomu, že náklady spojené so splácaním úveru na kúpu bývania prudko vzrástli, v porovnaní s príjmami však stále nedosahujú úrovne z obdobia rokov 2006 až 2008. Aktuálne však ani citeľný pokles cien nehnuteľností nedokáže dostatočne podľa NBS vykompenzovať zvýšené úrokové náklady spojené s úverom na bývanie, a preto sa dostupnosť bývania aj naďalej zhoršuje.
