Kúpa bytu je z pohľadu investičných špecifík, v porovnaní s ostatnými typmi nehnuteľností, najvhodnejšou investíciou. Vyplýva to z vyjadrenia risk manažéra a odhadcu cien nehnuteľností realitnej spoločnosti Lexxus Petra Ondroviča.
Výnosy sú podľa neho v tomto prípade relatívne stabilné, a tiež náklady a manažment spojené s prenájmom bytovej jednotky sú v porovnaní s rodinnými domami či rekreačnými nehnuteľnosťami relatívne najstabilnejšie. Najviac je pritom pre tento účel rozvinutý trh v rámci Bratislavy.
Výnos záleží aj od lokality
Celkový výnos z investície pritom záleží podľa Ondroviča od lokality a typu či kategórie nehnuteľnosti. „Všeobecne však platí, že výnosy z investície v prípade individuálnych nehnuteľností sa výrazne znížili oproti obdobiu z pred pandémie, čo má za následok výrazný nárast cien nehnuteľností a výraznejší prepad nájomných cien nehnuteľností na trhu nájmu,“ konštatuje Ondrovič s tým, že výška výnosu z investície v prípade individuálnej nehnuteľnosti sa dnes pohybuje niečo nad 2,6 % p.a.
Ako ďalej uvádza, od polovice roka 2018 až do začiatku minulého roka nájom zaznamenával klesajúcu tendenciu a vo zvyšných troch kvartáloch minulého roka zaznamenal rastúci trend. „Ukazovateľ pomeru priemernej ceny k priemernému nájmu dosahoval v Q4 2017 hodnotu návratnosti 20,5 roka, pričom do konca roka 2018 vzrástol na úroveň 23 rokov,“ spresnil Ondrovič. Zároveň dodal, že počas roku 2021 sa tento ukazovateľ výrazne zhoršil a počas letných mesiacov presiahol vysoko hranicu návratnosti nad 30 rokov. „V poslednom kvartáli minulého roka sa však jemne korigoval a znížil sa na hodnotu 28,4 roka,“ doplnil.
Byty sú likvidnejšie ako domy
Najnákladnejšia forma investovania je podľa Ondroviča kúpa individuálnej nehnuteľnosti. Ďalšou formou je kolektívny nástroj umožňujúci dlhodobú formu investovania. „Ide v podstate o nástroj, kde investor prostredníctvom realitného fondu nakupuje podiely na určitých budovách, objektoch, centrách či v rámci pripravovaných alebo realizujúcich sa rezidenčných projektov,“ vysvetlil Ondrovič s tým, že výška výnosov a úspešnosť závisí od zloženia fondov. „Výnosy sa spravidla pohybujú niekde okolo 3 % p.a. V prípade výkonnejších fondov je výnos vyšší,“ uzavrel.
Kúpu bytu považuje za najvhodnejší typ investície do nehnuteľností aj Raymond Kopka, viceprezident predaja investičných produktov v spoločnosti Proxenta. „Byty sú likvidnejšie ako domy či rekreačné nehnuteľnosti, je po nich najvyšší dopyt čo sa týka prenájmov a ich kúpa si tiež nevyžaduje taký vysoký vstupný kapitál. Z pohľadu investorov sú teda zo spomenutých troch logickou a najčastejšou voľbou,” vysvetľuje.
Napriek tomu, že podľa Proxenty ide z pohľadu investovania o veľmi konzervatívny spôsob zhodnocovania peňazí, investícia do nehnuteľnosti je medzi slovenskými investormi veľmi populárna. „Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti na investíciu je vždy najdôležitejším faktorom lokalita. Nehnuteľnosti v dobrých lokalitách sú vždy atraktívne, aj keď je ich cena vyššia,” poznamenal Raymond Kopka.
Vyššie výnosy z výstavby projektov
Pri investovaní do nehnuteľnosti na prenájom podľa Kopku výnos investora len zriedka presiahne 7 % p. a. a aj to len pri tých najlukratívnejších nehnuteľnostiach v najlepších lokalitách. „Z nich je potrebné ešte odrátať náklady. V priemere sa čistý výnos z prenájmu pohybuje na úrovni 2,5 – 3 % p. a.”
Investori môžu investovať aj do spoločností, ktoré realizujú výstavbu realitných projektov, ale aj do konkrétneho rezidenčného projektu. „Pri investovaní do konkrétneho projektu sa výnosy investora môžu pohybovať v dvojciferných číslach. Investor si síce musí počkať na ich výplatu niekoľko rokov, počas ktorých prebieha výstavba projektu a predaj bytov. Za to ale môže byť odmenený vyššími výnosmi,” uzavrel Raymond Kopka z Proxenty.
