V dnešnej dobe zažíva aj trh s nehnuteľnosťami častejšie búrky a stretáva sa s výzvami a otázkami, či je vôbec vhodný čas na predaj bytu.
Nie je to ani dávno, keď bolo vlastníctvo nehnuteľnosti považované za stabilnú investíciu a prostriedok na zhodnocovanie majetku. Avšak dnešná dynamická realitná situácia spôsobuje, že predať byt je veľký krok s neistými výsledkami.
Porozprávali sme sa s realitným špecialistom, Matejom Liškom, spolumajiteľom realitnej kancelárie RADO Reality a startupu RentHub, ktorý sa zamýšľal nad tým, či sa viac oplatí nehnuteľnosť predať, alebo prenajať, či dokážeme predať so ziskom, aj akých chýb sa predávajúci najčastejšie dopúšťajú.
V stavebníctve na Slovensku trošku bojujeme sami so sebou (rozhovor)
1. Odporúčate vôbec v dnešnej dobe predávať byt, alebo radíte skôr vyčkať a nehnuteľnosť zatiaľ prenajímať?
Správy z finančného trhu hlásia, že ceny nehnuteľností ešte pôjdu dole. To, či predávať alebo s predajom počkať, veľmi záleží od konkrétnej situácie každého človeka. Ak hovoríme o ľuďoch, ktorí vlastnia investičný byt, tak väčšina z nich sa rozhoduje jednoduchou matematikou – zarábam alebo nezarábam na nájomnom?
Ak bol niekto rýchlejší a kúpil nehnuteľnosť pred krízou, tak byt stále bez problémov predá so ziskom.
Tí, čo vlastnia investičný byt na hypotéku a čaká ich v blízkej dobe refinancovanie, by si mali dať pozor a mali by si prepočítať, aká bude nová splátka hypotéky a či náhodou nebude vyššia, než je nájom, ktorý teraz od podnájomníka dostávajú.
Ak niekomu nebude vadiť 2-3 roky dotovať investičný byt z vlastného, tak by som s predajom počkal. V opačnom prípade by som sa s podnájomníkom rozlúčil a byt čo najskôr predal.
Ďalším faktom je, že budúci rok končí fixácia približne 30% domácnostiam, a to teda nebude úplne priaznivý rok na „dobrý predaj“, pretože bude na trhu veľa nehnuteľností. Ak niekto vlastní investičný byt s nízkym zostatkom hypotéky, alebo to má úplne bez hypotéky, tak ja by som na jeho mieste pokojne počkal, kým sa znovu trh ozdraví a opäť vzrastie kúpyschopnosť a s ňou aj ceny nehnuteľností, pretože dnes to celé na tej kúpyschopnosti padá.
Títo ľudia robia v zásade už iba jednu chybu. Do kúpy novej nehnuteľnosti sa púšťajú skôr, než do predaja svojej vlastnej.
2. Je reálne byt predať a nebyť pri tom stratový?
Ak bol niekto rýchlejší a kúpil nehnuteľnosť pred krízou, tak byt stále bez problémov predá so ziskom. Tí, ktorí by chceli predávať nehnuteľnosť a vlastnia ju menej ako päť rokov, by mali určite osloviť realitného špecialistu a nechať si urobiť prepočet reálnej trhovej ceny, aby potom nezostali prekvapení. To im pomôže pri rozhodovaní, či dajú nehnuteľnosť zatiaľ do prenájmu, alebo ju rovno predajú.
3. Vo svojej praxi sa stretávate s rôznymi prípadmi predávajúcich aj kupujúcich. Akých chýb sa predávajúci najčastejšie dopúšťajú?
Veľmi záleží na situácii predávajúceho. Predáva nehnuteľnosť, pretože ju chce vymeniť za inú, alebo ju predáva, lebo z nej chce „vybrať“ hotovosť“? Zamerajme sa teraz na tú najbežnejšiu situáciu, a to je predaj starej a kúpa novej nehnuteľnosti. Povedzme, že hovoríme o predávajúcich, ktorí vnímajú situáciu na trhu, vedia, že potrebujú dobrého realitného makléra, aby vyriešili svoju situáciu. Rozumejú dôvodom, prečo nemôžu predávať svoju nehnuteľnosť cez viaceré realitné kancelárie a zároveň vedia, aká dôležitá je príprava nehnuteľnosti, aby na fotkách a videu vyzerala skvele. Títo ľudia robia v zásade už iba jednu chybu. Do kúpy novej nehnuteľnosti sa púšťajú skôr, než do predaja svojej vlastnej. Opakovane sa teraz stretávam s tým, že sa na nás obracajú klienti, ktorí si nájdu svoju vysnívanú nehnuteľnosť, zložia rezervačný poplatok, a až potom sa pustia do predaja svojej vlastnej nehnuteľnosti. Zistia, ako na tom sú a väčšinou je to zlé.
Ako naučíme deti rozumieť architektúre (rozhovor)
V dnešnej situácii na trhu to musí byť presne naopak. Treba začať od seba. To znamená, že je potrebné zavolať si realitného makléra, vysvetliť mu situáciu a nehnuteľnosť spoločne s ním „zavesiť“ na trh. Treba si overiť, či je o nehnuteľnosti tohto typu záujem, pri akej cene je záujem, aby si človek vedel vyhodnotiť, koľko môže dostať za svoju nehnuteľnosť, a aký mám vlastne rozpočet.
Žiaľ, ľudia to dnes robia opačne a potom sa často stáva, že im prepadá rezervačný poplatok, lebo zistia, že na svoju vysnívanú nehnuteľnosť im chýbajú peniaze.
Moja rada na záver znie, že najskôr sa treba poradiť s realitným špecialistom a vyhodnotiť si, aké sú možnosti na to, čo potrebujete so svojou nehnuteľnosťou urobiť.
