Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik predstavil aktuálnu situáciu na trhu bratislavských novostavieb. Podľa poslednej analýzy spoločnosti sa vlani v Bratislave predalo viac ako dvojnásobok bytov v porovnaní s rokom 2023. Najväčší záujem o kúpu pritom zaznamenali na konci minulého roka.
„Rok 2023 bol najnižší z hľadiska počtu predaných bytov v Bratislave. Predalo sa len 773 bytov, pričom štandardný ročný predaj predstavuje okolo 3-tisíc bytov,“ priblížil analytik. Vlani sa predalo 1664 bytov, čo predstavuje viac ako dvojnásobok, avšak stále ide o nízke číslo, v porovnaní so štandardom.
Realitný trh sa podľa Bruchánika v minulom roku postupne zotavoval, pričom najviac predajov zaznamenali koncom roka, práve v súvislosti s avizovaným zvýšením DPH. „Najviac sa predalo v kategórii dvojizbových bytov – až 44%, nasledovali trojizbové a jednoizbové byty,“ poznamenal analytik.
skryte
Preferencia starších a menších bytov
Ponuka bytov v bratislavských novostavbách sa vďaka silnému predaju znížila na 3 353 bytov v rámci 96 projektov. Medzi kupujúcimi podľa analytikov pokračuje preferencia menších bytov, keďže pre klientov je stále rozhodujúca absolútna cena. Priemerný predaný byt mal veľkosť približne 60 m2.
Predaj bytov zameraný vo veľkej miere na dokončené projekty sa prejavil aj v zmene štruktúry ponuky. Priemerná cena ponúkaných bytov v novostavbách zostala na úrovni podobnej predošlému kvartálu a dosiahla 5 012,94 €/m² s DPH. Priemerná absolútna cena dosiahla sumu 346 341 eur.
Ceny bytov v minulom roku vyleteli nahor, analytici očakávajú ďalšie zdražovanie
Priemerná cena starších bytov v Bratislave predstavuje približne 3800 eur/m2. Bruchánik však predpokladá, že toto číslo sa postupne opäť priblíži k vrcholu z roku 2022, kedy dosiahlo 3900 eur/m2, prípadne ho prekoná. V porovnaní s vývojom miezd je cena bytov na sekundárnom trhu podľa analytika prijateľná.
Prudký nárast cien nájmov
Čo sa týka cien nájmov, tie v rokoch 2013 až 2020, na rozdiel od cien nehnuteľností, stúpali len minimálne. Prudký vzostup zaznamenali až v roku 2021, od kedy dosahujú približne 10% medziročný nárast. Dôvodom bol podľa Bruchánika nárast cien energií, ale aj znížená kúpyschopnosť obyvateľstva.
Vysoký nárast v roku 2021 zaznamenali aj ceny stavebných prác a materiálov. Práve vysoké ceny prác sú podľa analytika dôvodom, prečo nemožno očakávať pokles cien novostavieb. Developeri podľa neho pri aktuálnej situácii nemajú veľký priestor na znižovanie cien, ak potrebujú zvýšiť predaj.
skryte
Modelový príklad: mesačná splátka hypotéky
Na modelovom príklade znázornil porovnanie mesačnej splátky hypotéky pri byte s rozlohou 50m2 a úvere v hodnote 80% z ceny nehnuteľnosti. Mesačná splátka v prípade novostavby podľa neho vychádza približne 900 eur na jednotlivca, čo je približne 70% čistého príjmu. Pri dvojici je splátka polovičná.
Pri staršom byte s rovnakými parametrami vychádza mesačná splátka hypotéky približne 750 eur, čo predstavuje zhruba 58% čistého príjmu jednotlivca, prípadne polovicu u dvojice. V súčasnej dobe je tak nájom stále dostupnejší ako splátka hypotéky. Predpokladajú však, že postupne dosiahnu rovnakú hodnotu.
Zvýšenie DPH z 20% na 23% podľa analytikov zvýši hodnotu bytu v priemere o 8600 eur. „Veľa developerov túto zmenu už do cenníkov zakomponovalo, niektorí ešte nie, ale všetci sa to chystajú urobiť,“ poznamenal Bruchánik s tým, že možno očakávať, že ceny nehnuteľností jednorazovo stúpnu približne o uvedenú sumu.
Termín priznania k dani z nehnuteľnosti sa blíži. Ako ho ovplyvní výpadok katastra?
„Na trhu novostavieb došlo k oživeniu predaja, ceny však zostali nezmenené. Na sekundárnom trhu prišlo k návratu cenového rastu z dôvodu zlepšenej dostupnosti bývania,“ zhrnul na záver analytik. Čo sa týka trhu s nájmami, nájom je stále lacnejšou alternatívou ako hypotéka, očakávajú však jeho postupný nárast.
Predpokladajú tiež postupné znižovanie úrokových sadzieb, čo priaznivo ovplyvní úverovanie a dopyt po nehnuteľnostiach. Mínusom je podľa analytikov nedostatok bytov v štartovacom segmente v porovnaní s pribúdajúcim podielom luxusného segmentu v Bratislave, ktorý dnes dosahuje približne 35 percent.
V aktuálnom roku očakávajú celkové oživenie realitného trhu. Všetko však bude záviesieť od makroekonomického vývoja a vývoja úrokových sadzieb. Na druhú stranu môže realitný trh podľa nich brzdiť spomalenie rastu reálnych miezd v dôsledku vyššej očakávanej inflácie v súvislosti s konsolidačnými opatreniami.
