Po rekordnom závere minulého roka sa trh novostavieb v Bratislave mierne ochladil. Podľa údajov spoločnosti BuiltMind bolo v prvom kvartáli roka 2025 celkovo predaných 527 novostavieb, z toho 501 vo verejných predajoch. Celkové predaje poklesli o 60 percent oproti predchádzajúcemu kvartálu. Dopyt však zostal nadpriemerne vysoký a pohybuje sa na úrovni porovnateľnej s najlepšími kvartálmi z obdobia pandémie.
Na trhu sa udržala ponuka okolo 3 200 jednotiek, čo je takmer identická hodnota ako v štvrtom kvartáli roka 2024.
Formuje sa dvojrýchlostný model
„Miera absorpcie, čiže počet bytov, ktoré zmizli z ponuky, síce klesla z rekordných 25 percent na približne 16 percent, no stále ide o druhý najvyšší údaj od polovice roka 2022,“ priblížila spoločnosť. Priemerná ponuková cena vzrástla na 5 400 eur za meter štvorcový, čo je nárast o takmer 4 percentá oproti štvrtému kvartálu 2024.
Mesto Trnava kúpi za šesť miliónov eur terajšie sídlo spoločnosti VUJE, kancelárie zmení na byty
„Z pohľadu dlhodobého priemeru ide o stále silný kvartál. Po masívnom štvrtom kvartáli bol mierny pokles predajov očakávaný vzhľadom na nárast DPH,“ hodnotí vývoj CEO spoločnosti BuiltMind Martin Decký. Najvyššie jednotkové ceny zaznamenali byty 1+kk, ktoré prekročili hranicu 5 600 eur za meter štvorcový, pričom veľká časť ponuky sa už predáva nad 6-tisíc eur. Byty 4+kk a väčšie si zachovali cenovú stabilitu okolo 5-tisíc eur, avšak v prémiových lokalitách stúpajú až na 7 100 eur za meter štvorcový.
„Na trhu sa postupne formuje dvojrýchlostný model, teda kvalitnejšie projekty v lepšej lokalite a konkurenčnou výhodou, kde očakávame rast cien. A štandardnejšie projekty, ktoré budú musieť aktívnejšie reagovať na rastúcu konkurenciu, napríklad cenovou korekciou alebo formou hybridného projektu, teda kombináciou klasického predaja bytov s dlhodobým nájmom, nájomným bývaním, družštevným bývaním či inou formou bývania,“ uvádza Senior Analytik Cushman & Wakefield Slovensko Lukáš Brath.
Dopyt mieri na menšie byty
Z pohľadu celkových predajov (verejných a neverejných) dominovala spoločnosť Cresco Real Estate so 65 predanými jednotkami, nasledovaná Penta Real Estate (47) a YIT (42). Najpredávanejším projektom sa stal Downtown Yards (JTRE) s 32 predajmi, pričom silné výsledky mali aj projekty Bory, Kvarter a Čerešne.
Realitný trh spomalil, no nie všade. V týchto mestách byty naďalej prudko zdražujú
Dopyt sa dlhodobo sústreďuje na menšie byty, predovšetkým 1+kk a 2+kk, ktoré tvoria spolu takmer 70 percent predajov. „Za posledný rok sa novostavieb s dispozíciou 1+kk predalo 52 percent z celkovej ponuky, pričom najmenšie jednotky do 30 metrov štvorcových boli ešte likvidnejšie a predali sa približne dve tretiny ponuky,“ konštatuje spoločnosť. Najpredávanejšími projektami v tejto kategórii boli Ovocné Sady a Bory.
„Dnešný trh je veľmi selektívny. Kupujúci hľadajú menšie, dostupné byty – často ako investíciu. Projekty, ktoré ponúkajú kompaktné, efektívne riešené byty, miznú z ponuky najrýchlejšie,“ dodáva Decký. BuiltMind očakáva, že v horizonte najbližších dvoch rokov sa bratislavský trh ustáli na úrovni 550–750 predajov kvartálne, pričom priemerné ceny by sa mohli do konca roka 2025 priblížiť k 5 600 eur za meter štvorcový a počas roka 2026 až k hranici 6-tisíc eur.
