Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik v rozhovore pre SITA objasňuje, ako by sa mohli vyvíjať úrokové sadzby na hypotékach v budúcnosti a radí, aké majú klienti možnosti, keď im nabehnú vyššie splátky po refixácii. Taktiež uvádza, či je priestor na zvoľnenie pravidiel pri úveroch.
Aká je súčasná situácia na trhu s úvermi na bývanie? Zdražujú banky ceny hypoték?
Začnem možno pre niekoho trochu prekvapivo konštatovaním, že situácia sa pri úrokoch hypoték po dlhom čase v podstate vracia do normálu. Aj keď sme si počas dlhšieho obdobia, ktoré sa skončilo v úvode roka 2022, zvykli na úroky pod úrovňou jedného percenta, v skutočnosti išlo o anomáliu, ktorá musela skôr či neskôr skončiť. Prirodzene, na lacné úvery si mnoho ľudí rýchlo zvyklo, keďže im umožňovali kupovať si nehnuteľnosti s cenou výrazne nad ich pomery, najmä pred rokom 2019, kedy ceny bývania rástli relatívne miernym tempom.
To však nič nemení na tom, že išlo o nenormálny stav trhu, ktorý raz musel „prehrmieť“. Prirodzene, nikto nečakal, že pôjde o taký šok, aký prinieslo spojenie energetickej krízy s rastúcou infláciou a ruského útoku na Ukrajinu. Aktuálne banky poskytujú nové hypotéky s priemernou sadzbou okolo 4,5 % a pri refixácii je priemerný úrok približne o percento nižší.
Kým úvodom minulého roka úroky začali prudko rásť pre skokové zdraženie ceny peňazí na finančných trhoch, na čo banky museli reagovať rovnako prudkým zdražovaním, dnes trhy očakávajú v dohľadnej dobe stabilizovanie situácie. V praxi to znamená, že do úrokových sadzieb hypoték sa ešte v nejakej miere premietnu očakávané dve zvýšenia základných sadzieb Európskej centrálnej banky, ktoré sa majú udiať do konca tohto roka, a to v súčte o 0,5 percentného bodu.
Znamená to, že do konca roka by priemerný úrok pri novej hypotéke mohol dosiahnuť úroveň približne 5 % a refinančné úvery približne 4 %. Zdá sa to veľa, ale v skutočnosti sú tieto sadzby oveľa bližšie reálnej dlhodobej cene peňazí ako jednopercentné úvery. Na Slovensku v podstate nemáme najväčší problém s vysokými úrokmi hypoték, pozrime sa napríklad do Čiech, kde dosahujú šesť a viac percent, ale s príliš drahými nehnuteľnosťami.
Tým, ktorým končí v dohľadom čase fixácia sadzby, priemerne na aké zvýšenie mesačných splátok sa majú pripraviť?
V čase klesajúcich úrokových sadzieb mali ľudia tendenciu voliť si kratšie fixácie, predovšetkým 3-ročné, pretože dlhé roky každoročná zmena úrokovej sadzby prinášala nižší a nižší úrok. Od leta roku 2021 však bolo jasné, že úrokové sadzby pôjdu hore, keďže začala silnieť inflácia a väčšia časť si ľudí si nechala poradiť a zvolila si dlhšie, čiže väčšinou 5-ročné fixácie. V tomto roku teda väčšej časti ľudí končia 3-ročné fixácie a menšej časti 5-ročné fixácie hypoték, čo znamená, že prechádzajú zo sadzby okolo 1 % na približne 3,5 % a viac. Ide o viac ako trojnásobný rast, avšak nárast samotnej splátky takýto prudký zďaleka nie je.
Mediánový, teda stredný, zostatok hypoték je aktuálne 45-tisíc eur. To znamená, že polovica hypoték ma nižší a polovica vyšší zostatok. Pri 45-tisícovom zostatku predstavuje zvýšenie úroku z 1 % na 3,5 % nárast splátky o 50 eur pri 20-ročnej splatnosti. Aj pri 100-tisícovej hypotéke, ktorú spláca len malá časť slovenských domácností, narastie splátka o 120 eur. Nie je to málo, ale ide o sumy, ktoré sa dajú zvládnuť.
Aké sú možnosti klientov, keď nemajú rozpočet na vyššie mesačné splátky?
Ak mám hypotéku, tak viem, kedy mi končí fixácia a mal by som sa na tento moment pripraviť. Najlepším riešením je zvýšiť si príjem. V súčasnosti je nezamestnanosť na Slovensku na nízkej úrovni a existujú možnosti nájsť si lepšie platenú prácu. Prípadne sa môžete dať na také podnikanie, ktoré si nevyžaduje veľký úvodný kapitál.
Keď mi aktuálne končí fixácia hypotéky, je treba získať ponuky aj z ďalších bánk a v splácaní pokračovať v banke s najnižším úrokom. Súbežne by som sa mal pozrieť na svoje výdavky a zoškrtať také, ktoré sú zbytočné alebo sa dajú aspoň dočasne oželieť. Ak sa s týmto nastavením pripravím na refixáciu úrokovej sadzby, určite splácanie hypotéky budem aj ďalej zvládať.
V prípade, že tieto opatrenia nestačia a mám skutočne problém platiť splátky, je potrebné čím skôr kontaktovať banku. Tá má pre klienta hneď niekoľko možností, ako situáciu riešiť. Tou prvou je predĺženie splatnosti na maximum. Na Slovensku sa dá hypotéka v niektorých bankách splácať až 40 rokov. Treba zistiť možnosti čo najdlhšieho predĺženia splatnosti vo svojej banke, prípadne prejsť do banky, kde mi ju ponúknu najdlhšiu. Jediným limitom môže byť vek, keďže NBS obmedzuje výšku hypotéky voči hodnote nehnuteľnosti, ak mám viac ako 40 rokov a splatenie hypotéky presahuje vek 64 rokov.
Ďalšou možnosťou je požiadať o dočasný odklad splátok. Táto situácia síce úver celkovo predraží, ale dočasne môže pomôcť vyhnúť sa najväčšiemu problému. Ak nič z predchádzajúcich krokov nepomôže, zostáva mi so súhlasom banky predať bývanie a presťahovať sa do niečoho menšieho, prípadne sa vrátiť bývať k rodičom alebo využiť podnájom.
Je pre nových záujemcov o bývanie vhodný čas vziať si hypotéku alebo je lepšie počkať?
Kto potrebuje nové bývanie, nemá na čo čakať. Do konca roka nás čakajú ešte dve zvyšovania sadzieb ECB, ktoré zvýšia úroky hypoték a tieto sa na vyššej úrovni udržia pravdepodobne celý budúci rok. Začiatok poklesu môžeme čakať niekedy na prelome rokov 2024 a 2025.
Na Slovensku sú banky, ktoré po schválení úveru dávajú čas 6 až 12 mesiacov na nájdenie nehnuteľnosti. Jednoznačne odporúčam získať úver čím skôr za čo najlepší úrok a následne hľadať nehnuteľnosť a pokúšať sa zjednávať cenu. Klient bude mať dostatok času, čo sú ideálne podmienky pre hľadanie vhodného bývania za dobrú cenu.
Netreba však čakať, že všetky byty ešte nejako výrazne zlacnejú. Aj keď ECB hovorí o predraženosti slovenských nehnuteľností o 40 %, ide o porovnanie s výkonom ekonomiky, ktoré nič nehovorí o tom, o koľko by mohlo bývanie zlacnieť. Na Slovensku totiž máme špecifickú situáciu, keďže tu neexistuje alternatíva ku kúpe vlastného bývania a navyše tu chýba približne 200-tisíc bytov, preto potenciál zlacnenia nehnuteľností je výrazne nižší. Napriek tomu v jednotlivých prípadoch môže záujemca ešte stále získať zľavu až 15 či 20 percent z ceny bytu či domu.
Mnoho klientov sa pýta, na akú dobu sa dnes oplatí fixovať hypotéku. Osobne odporúčam nechať si zafixovať úver s aktuálnou sadzbou na 5 rokov a ak by úroky klesli v budúcnosti pred termínom ďalšej refixácie, viete požiadať banku o zníženie úroku počas fixácie alebo preniesť svoj úver do inej banky. Pri slovenskom výrazne konkurenčnom trhu a zníženom dopyte po úveroch ide o reálne riešenie, ako získať najlepšie podmienky pre splácanie.
Budú na trhu ešte niekedy úrokové sadzby hypoték pod jedným percentom?
Je veľmi málo pravdepodobné, že by sme sa v najbližšej dekáde opäť dostali na takéto nízke úrokové sadzby. Úroky pod 1 % boli spôsobené kombináciou lacných peňazí zo strany ECB a vysokej konkurencie bánk na Slovensku. Dnes je menová politika ECB opačná a takou zrejme zostane ešte viacero rokov, keďže zredukovanie a následne udržiavanie nízkej inflácie je pre európsku ekonomiku kľúčové.
A aj keď sa to podarí, ECB sa k nebezpečnému experimentu s nulovými či zápornými sadzbami nebude chcieť vrátiť, keďže smeroval k zásadným problémom európskych ekonomík. Mali by sme si čím skôr zvyknúť na to, že výhodné sadzby hypoték sa v budúcnosti budú začínať trojkou, prípadne pri výnimočne priaznivej situácii dvojkou.
Banky sprísňujú podmienky, zvyšujú sadzby, regulátor v podobe NBS tiež utiahol pravidlá pre získanie hypotéky. Sú adekvátne nastavené alebo je priestor na ich zvoľnenie niekedy v budúcnosti?
NBS postupne sprísňovala podmienky hypoték už od roku 2018, keďže obyvatelia Slovenska sa zadlžovali najrýchlejšie v celej Európe a hrozilo, že pri najbližšom raste úrokov mnohí zrazu nebudú schopní splácať. Väčšina súčasných domácností s hypotékami ich získala už za prísnejších podmienok a riziko nesplácania je nízke. To potvrdzuje aj súčasná situácia, keď napriek výraznému rastu úrokových sadzieb za posledného 1,5 roka stúpla miera nesplácaných úverov len nepatrne.
Aj keď sa objemy hypoték prepadli o tretinu voči dlhodobému priemeru, zďaleka to neznamená krízu hypotekárneho financovania. To potvrdzujú aj mesiace marec a máj 2023, v ktorých sme prvýkrát po roku zaznamenali medzimesačné nárasty poskytnutých hypoték. To znamená, že po postupnom opadnutí obáv z budúcnosti, stabilizácii sadzieb a istom poklese cien starších bytov sa hypotekárny trh postupne opäť rozbehne. To bude dôkaz, že financovanie bývania funguje a nie je dôvod zmäkčovať pravidlá. Príliš voľné pravidlá pri úveroch sú totiž rizikové a môžu spôsobiť veľa problémov.
Čo by bolo riešením, aby sa mladí ľudia vedeli dostať k vlastnému bývaniu a nemuseli sa spoliehať na „mama hotel“?
Riešením rozhodne nie je dotovanie hypoték, po ktorom volajú niektorí politici. Každý zásah do trhu, ktorý plošne zvýhodňuje jednu skupinu ľudí pred druhou, je nefér voči zvyšku spoločnosti, nehovoriac o ľuďoch, ktorí úver vôbec nemajú. Jediným možným riešením je cielená sociálna politika a postupný nárast počtu nájomných bytov s čiastočne regulovaným nájomným, ktorý by mladým ľuďom pomohol reálne sa osamostatniť od rodičov bez toho, aby sa museli hneď na úvod pracovného života neúmerne zadlžovať.
To je však plán na dlhé roky a kým sa stane realitou, mali by mladí ľudia využiť „mama hotel“ alebo ešte lepšie lacný prenájom na čo najrýchlejšie nasporenie dostatočnej sumy na dofinancovanie budúcej hypotéky. Je však možné, že nakoniec sa pre úver na bývanie nerozhodnú a uprednostnia komerčný nájom, avšak užitočný sporiaci návyk im už zostane. Nehovoriac o úsporách, ktoré sa im v živote vždy zídu.
Je témou dňa štátom podporované nájomné bývanie alebo skončí len na papieri?
Nemám k dispozícii viac informácií ako to, čo sa o téme píše v médiách. A z týchto informácií sa zdá, že sa projekt štátom podporovaných nájomných bytov takmer nehýbe vpred. Osobne som bol veľmi skeptický, keď sa hovorilo o vysokých počtoch bytov v tomto volebnom období, pretože jediným spôsobom by bolo odkúpenie existujúcich projektov od developerov. Tam by sa však neuplatnili zvýhodnené podmienky financovania, o ktorých hovorí legislatíva, a ktoré majú byť dôvodom, ktorý priláka investorov.
Reálnejšiu cestu ukazuje Bratislava, ktorá výmenou za zmeny územného plánu zazmluvnila nové byty od developerov, ktoré budú v budúcnosti slúžiť ako nájomné. Ak si dokáže ustrážiť systém ich prideľovania len ľuďom, ktorí si skutočne nemôžu dovoliť komerčný nájom či kúpu vlastného bývania, pôjde o úspešný model, ako pomáhať mladým a sociálne odkázaným ľuďom.
