Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý slúži na formálne zachytenie dohody medzi dvoma stranami, teda predávajúcim a kupujúcim, ktoré sa týkajú kúpy a predaja tovaru alebo nehnuteľnosti. Predmet kúpy ako aj kúpna cena sú podstatnými náležitosťami každej kúpnej zmluvy.
„Ak by zmluva neobsahovala čo i len jednu z týchto náležitostí, nešlo by o kúpnu zmluvu,“ hovorí advokát Milan Ficek.
Kúpna zmluva by mala obsahovať:
– Identifikácia strán: mená a kontaktné informácie predávajúceho a kupujúceho.
– Popis tovaru alebo nehnuteľnosti: podrobný popis predmetu kúpy, vrátane jeho stavu, množstva a ďalších relevantných informácií.
– Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, musí byť podľa advokáta vymedzená: katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza, rovnako musí byť v kúpnej zmluve vymedzená aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu k celku.
– Ak ide o pozemok, tak zmluva musí obsahovať aj parcelné číslo s vyznačením registra parciel, v ktorom je parcela evidovaná, druh pozemku, výmeru pozemku.
– Ak ide o stavbu, zmluva musí obsahovať aj súpisné číslo stavby, číslo parcely, na ktorom je stavba postavená.
– Ak ide o byt, tak predmet kúpnej zmluvy musí byť vymedzený aj číslom bytu alebo nebytového priestoru, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla, na ktorom je bytový dom postavený. „Pri bytoch je to oveľa komplikovanejšie, pretože zákon vyžaduje množstvo údajov,“ upozorňuje Ficek.
– Cena a platba: Uvedenie peňažnej sumy, ktorú kupujúci zaplatí predávajúcemu, spolu s podrobnosťami o spôsobe platby. Napríklad či ide o jednorazovú platbu alebo splátkový plán.
Pri nehnuteľnostiach môžu byť platobné podmienky rôzne. Zmluvné strany sa totiž môžu podľa vyjadrení advokáta dohodnúť na tom, že kúpna cena bude splatená vo viacerých častiach, napríklad časť v hotovosti pri podpise kúpnej zmluvy, časť z hypotéky, časť prevodom z účtu z vlastných prostriedkov a podobne, pričom sa zmluvné strany dohodnú aj na konkrétnych podmienkach splatnosti tej ktorej časti kúpnej ceny.
– Podmienky dodania: Informácie o dátume, mieste a spôsobe dodania tovaru alebo prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
– Záruky a reklamácie: Ak je to relevantné, zmluva môže obsahovať ustanovenia týkajúce sa záruk na tovar alebo právo na reklamáciu v prípade nedostatkov. Pri nehnuteľnostiach sa niekedy môže stať, že si kúpime nové bývanie a po čase zistíme, že nie všetky veci sú také, ako nám sľúbili. Ak napríklad niekto kúpi dom na hypotéku a s kúpou klient nie je spokojný, pretože vyplávali neskôr na povrch technické závady, ktoré predávajúci nespomenul, je možné od kúpnej zmluvy odstúpiť v zmysle Občianskeho zákonníka.
Ako uviedol advokát, odstúpením od zmluvy sa kúpna zmluva zrušuje od počiatku. Teda účastníci zmluvy si musia vzájomne vrátiť všetky plnenia, ktoré si navzájom poskytli. „Čo sa týka vrátenia poskytnutej hypotéky, odporúčam kontaktovať príslušnú banku a požiadať o informácie ohľadom vrátenia hypotéky, najmä s ohľadom na to, že pravdepodobne na nehnuteľnosti bolo zriadené záložné právo týkajúce sa tejto hypotéky,“ vysvetľuje Ficek.
Rovnako prichádza do úvahy odstúpenie od zmluvy z dôvodu uvedenia do omylu. Predávajúci kupujúceho uviedol do omylu týkajúceho sa stavu predmetnej nehnuteľnosti.
– Doba platnosti zmluvy: Určuje, kedy začína a končí platnosť zmluvy.
– Právne ustanovenia: Obsahuje dôležité právne ustanovenia, vrátane jurisdikcie, ktorá bude rozhodovať o prípadných sporoch a ďalších podrobností týkajúcich sa práv a povinností strán.
– Podpisy: Zmluva musí byť podpísaná oboma stranami, aby bola platná.
Kúpna zmluva je dôležitým dokumentom, ktorý chráni záujmy oboch strán a definuje ich vzájomné povinnosti a práva v rámci kúpy a predaja. Je dôležité, aby boli všetky podmienky a ustanovenia jasné a dohodnuté pred podpisom zmluvy, aby sa minimalizovali možné konflikty a nezhody. Pred podpisom kúpnej zmluvy by ste mali zvážiť konzultáciu s právnym odborníkom, aby ste sa uistili, že vaše záujmy sú správne chránené.
Akú silu má ústna dohoda?
Ústna dohoda môže byť platnou zmluvou len v niektorých prípadoch. Niektoré druhy zmlúv sú totiž povinné vo forme písomnej zmluvy podľa zákona. To znamená, že ústna dohoda nie je dostatočná. Napríklad sa to týka nehnuteľností, zmlúv o pozemkoch a dlhodobé zmluvy často vyžadujú písomnú formu.
Ústne dohody môžu byť ťažko preukázateľné v prípade sporu. Je často ťažké dokázať, čo presne bolo dohodnuté, keď neexistuje písomný záznam. Bez písomnej zmluvy môžu vzniknúť nejednoznačnosti týkajúce sa podmienok a povinností strán.
Preto je v mnohých prípadoch odporúčané uzatvoriť písomnú zmluvu, lebo poskytuje jasné a právne záväzné podmienky. Písomná zmluva zvyčajne obsahuje detaily o kúpe, predmete kúpy, cene, podmienkach platby a iných dôležitých informáciách, ktoré zabezpečujú, že obidve strany sú dobre informované a chránené v prípade sporov.
