Kúpu bytu mnohí ľudia považujú za dobrú investíciu, a to najmä v dobách, keď ceny nehnuteľností prudko rastú. Často si však neprepočítajú, či sa im takáto investícia skutočne oplatí.
„Podľa údajov Štatistického úradu SR priemerná cena nehnuteľností určených na bývanie vzrástla na Slovensku v druhom kvartáli tohto roka na 1,84 násobok priemeru roku 2010. Z každých sto eur investovaných do bytu pred štrnástimi rokmi má teraz ich majiteľ 184 eur. Na prvý pohľad sa to môže zdať ako dobrý obchod, na druhý už nie,“ upozorňuje analytik online investičnej platformy Portu Marek Malina.
Porovnanie s indexom S&P 500
Napríklad, ak by si niekto v roku 2010 kúpil priemerný byt za 200-tisíc eur, dnes by mal podľa analytika hodnotu 368 200 eur. Aj napriek poklesu cien v rokoch 2011, 2012 a 2023 by zarobil takmer 170-tisíc eur.
Hypotéka je zväčša záväzok na desiatky rokov, je preto namieste neunáhliť sa a porovnať viacero ponúk
Ak by však rovnakú sumu investoval napríklad do indexu S&P 500, za tých istých 14 rokov by mala jeho investícia podľa Malinu hodnotu vyše 900-tisíc eur.
„Tento index totiž napriek prepadu v období covidu a neskôr v dôsledku vojny na Ukrajine stúpol vyše štvornásobne. Z priemernej úrovne 1 177 bodov v roku 2010 sa na konci druhého kvartálu 2024 dostal na vyše 5 460 bodov. Investícia 200-tisíc eur by tak dokázala zarobiť navyše 700-tisíc eur, čo je výrazne viac než v prípade na kúpu nehnuteľnosti,“ upozorňuje Marek Malina.
Ako by to bolo v prípade prenájmu?
Samozrejme, investičný byt sa nezhodnocuje iba rastom jeho ceny, je možné ho prenajať.
Aby sa však podarilo pokryť rozdiel medzi investíciou do nehnuteľnosti a indexu S&P 500, bolo by nutné tento byt prenajať mesačne za vyše 3 300 eur pri nulových nákladoch na energie, zariadenie, či ďalšiu údržbu. „Prenajať za takúto sumu byt kúpený za 200-tisíc eur nie je reálne,“ tvrdí Malina.
Čím dlhší investičný horizont berieme do úvahy, tým sú rozdiely medzi investíciou do bytu a akciových indexov vyššie. Napríklad, už spomínaný byt za 200-tisíc by mal pri rovnakom vývoji trhov po 30 rokoch hodnotu 789-tisíc eur. Pri investovaní do akciového indexu S&P 500 by to však bolo 3 318 705 eur.
MSCI World má vyšší historický výnos
„Prepočet vychádza z priemernej historickej miery zhodnotenia 9,9 % ročne a poplatkom 0,5 % za správu. Takýto poplatok majú napríklad naše dôchodkové účty. Ak by si investor vybral index MSCI World, zarobil by ešte viac – na účte by mal po 30 rokoch až 4 658 792 eur. Opäť počítame s výškou poplatku za správu 0,5 % ročne,“ približuje Marek Malina.
Je lepšie si zvoliť troj-, päť- alebo 10-ročnú fixáciu úroku na hypotéke?
MSCI World má totiž o niečo vyšší priemerný historický výnos, a to 11,04 %. Rozdiel oproti indexu S&P je síce iba niečo vyše jedného percentuálneho bodu, no po 30 rokoch to pri 200-tisícovej investícii robí rozdiel vyše 1,3 milióna eur.
„Ide o efekt takzvaného zloženého úročenia, kedy sa novými výnosmi zhodnocujú už staršie výnosy. Tento efekt sa týka aj nehnuteľností. Ich cena však za štandardných podmienok rastie na Slovensku pomalšie, keďže naráža na kúpyschopnosť obyvateľstva a rast platov. Navyše, ani byty sa nedokážu vyhnúť prepadom ich hodnoty. Napríklad, za uplynulých 14 rokov podľa Štatistického úradu zdraželi nehnuteľnosti najviac o 16,6 % medziročne, ostatné roky bol rast výrazne nižší a tak ho akciové trhy dokázali s prehľadom prekonať,“ vysvetľuje Marek Malina.
Obdobie lacných hypoték
Výhodnejšie bolo investovanie do nehnuteľností v období lacných hypoték. Tie totiž umožňovali kúpiť si byt napríklad za 20 % jeho hodnoty, ostatok si výhodne požičať a zarábať na raste ich cien a prenájmoch.
Hypotéky tak investorom do nehnuteľností ponúkali výhodný pákový efekt, ktorý je známy aj pri investovaní na finančných trhoch. V krátkodobom časovom horizonte mohol byť takýto prístup výnosnejší než investovanie do akcií.
Aj pri dlhodobejšom držaní bytu sa mohol takýto prístup aspoň čiastočne vyplácať. Ak si niekto kúpil investičný byt za 200-tisíc eur, stačilo mu 40-tisíc eur vlastných prostriedkov. Pri 30-ročnej hypotéke vo výške 160-tisíc eur a úroku 1 % p.a. dostal splátku 515 eur mesačne.
Viacerých to vyhnalo z realitného trhu
Dnes však priemerná úroková miera hypoték dosahuje podľa údajov Európskej centrálnej banky 4,6 %. To znamená pri rovnakom úvere splátku 820 eur mesačne. Z pohľadu celej doby splácania preplatenosť hypotéky stúpla z 25 263 eur na 135 282 eur.
Tento fakt de facto vyhnal podľa Malinu z realitného trhu ľudí, ktorí kupovali investičné nehnuteľnosti na hypotéku a kratšie splatnosti sa pre mnohých ľudí stali nedostupné. To podľa jeho slov potvrdzujú aj samotní developeri, či realitní makléri.
„Pri úroku 1 % ste po 30 rokoch mohli na 200-tisícovom byte, za ktorý ste ale v hotovosti zaplatili iba 40-tisíc, zarobiť teoreticky takmer 183-tisíc eur iba na náraste ceny. Pri úroku 4,6 % je to necelých 33-tisíc eur. Ak by ste však 20 % kúpnej ceny bytu investovali a mesačne by ste k tomu prihodili sumu rovnú hypotekárnej splátke, zarobili by ste vyše 2,3 milióna eur za 30 rokov. Je to menej ako pri vysokej jednorazovej investícii, ale stále výrazne viac, než ak si byt kúpite a prenajímate ho za bežný nájom,“ hovorí Malina.
Vhodné pre tých, ktorí investujú inak
Investícia do bytu je preto podľa neho vhodná predovšetkým pre tých, ktorí už investujú inak. Vkladanie peňazí do realít môže byť pre nich nástrojom na diverzifikáciu portfólia, keďže ani žiadne akcie nie sú voči prepadom imúnne.
„Ďalšou alternatívou je investovať do realitných fondov, ktoré majú v portfóliu aj potenciálne výnosnejšie nehnuteľnosti, než sú byty. Prípadne byt kúpiť, prenajať a výnos z nájmu neminúť a investovať ho. Každopádne, byt by nemal byť jediným spôsobom, akým si človek odkladá,“ dodáva Marek Malina.
