Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik v rozhovore pre SITA objasňuje, ako by sa mohli vyvíjať úrokové sadzby na hypotékach a radí, či je lepšie počkať s novým bývaním alebo sa poponáhľať.
Ako je v súčasnosti na tom hypotekárny trh, zadlžujú sa Slováci?
Trh s hypotékami prešiel za posledné dva roky zásadnou zmenou. Kým v marci 2022 si Slováci zobrali nové hypotéky za 1,3 miliardy eur v snahe využiť nízke úroky tesne pod dvoma percentami, minulý rok v marci to bolo 373 miliónov eur s priemerným úrokom štyri percentá a tento rok v rovnakom mesiaci 335 miliónov eur s úrokom, ktorý atakoval 4,6 percenta.
Čakajú Slovákov lacnejšie hypotéky? Analytici sú skeptickí a obávajú sa rastu inflácie
Aj keď porovnáme súčasné čísla so situáciou pred pandémiou, je trh približne na polovici bežného objemu poskytovaných hypoték. Jednoznačne teda platí, že trh je primrznutý a zatiaľ sa nerozbieha. Tento stav je však logickým vyústením prudkého zvýšenia úrokových sadzieb, keďže pri súčasných sadzbách sa mnohí ľudia vôbec nedostanú k hypotéke alebo im banka vie požičať príliš nízku sumu, ktorá nestačí na kúpu bývania.
Na Slovensku už máme piate najdrahšie hypotéky v Európskej únii a sadzby ďalej rastú, preto sa dostupnosť aj napriek rastúcim príjmom v priemere zhoršuje.
Zhoršila sa dostupnosť bývania?
S rastom úrokových sadzieb za posledné dva roky postupne klesá dostupnosť bývania. Tempo zhoršovania dostupnosti sa však výrazne spomalilo od jesene minulého roka, keď sa mzdy po vyše dvoch rokoch vrátili späť k reálnemu rastu vďaka výrazne zredukovanej inflácii a vysokému tempu zvyšovania platov.
Pred približne dvoma rokmi začali firmy rýchlejšie zvyšovať platy kvôli kompenzácii inflácie, ktorá síce medzičasom výrazne klesla, ale nedostatok voľných ľudí na trhu práce firmy núti držať pomerne vysoké tempo rastu platov aj naďalej.
To sa odzrkadlilo aj na úsporách, ktoré úvodom roka po dlhšom čase opäť narástli, a to medziročne o 4 percentá. Na Slovensku však už máme piate najdrahšie hypotéky v Európskej únii a sadzby ďalej rastú, preto sa dostupnosť aj napriek rastúcim príjmom v priemere zhoršuje.
Hypotekárny trh je dnes primrznutý pre vysoké úrokové sadzby, ktoré tento rok pravdepodobne neklesnú, dokonca ešte môžu stúpnuť.
Dá sa očakávať ešte ďalšie zdraženie hypoték?
Za bežných okolností by sme v dôsledku zníženia základných sadzieb ECB, ktoré by sa malo spustiť úvodom júna a tento rok by mohlo dosiahnuť 0,75 percentuálneho bodu, čakali zlacnenie hypoték. Takýto vývoj je však skôr nepravdepodobný a úrokové sadzby hypoték skôr zostanú po zvyšok roka približne na súčasnej úrovni, prípadne môžu ešte mierne narásť.
Dôvodom je zlý stav verejných financií a z neho plynúce vysoké úročenie štátnych dlhopisov. Tým, že rovnaké banky požičiavajú štátu cez nákup dlhopisov aj bežným ľuďom cez hypotéky, úročenie jednotlivých nástrojov si nastavujú adekvátne riziku.
Keďže slovenské štátne dlhopisy sú oveľa menej rizikové ako hypotéky, banky medzi nimi udržiavajú rozdiel v úročení okolo 1 percentuálneho bodu. A so stúpajúcim úročením dlhopisov, ktoré vidíme prakticky bez prerušenia od jesene až podnes, postupne rastú aj úroky pri hypotékach.
Keďže trhy zatiaľ ukazujú dôveru v budúce konsolidačné opatrenia vlády, aj keď doteraz žiadne dostatočné nepredstavila, osobne predpokladám, že úročenie štátnych dlhopisov sa v blízkom čase zastabilizuje na súčasných úrovniach. To znamená, že tlak na zdražovanie hypoték sa pominie. Zároveň to však znamená, že hypotéky po zvyšok roka pravdepodobne nezlacnejú.
Na aké obdobie odporúčate klientom fixovať si novú hypotéku?
Svojim klientom naďalej odporúčame fixovať novú hypotéku na 5 rokov. Dôvod je jednoduchý: ak mám hypotéku, je pre mňa dôležitá stabilná splátka a zároveň možnosť kedykoľvek si znížiť sadzbu.
Hypotekárny trh je dnes primrznutý pre vysoké úrokové sadzby, ktoré tento rok pravdepodobne neklesnú, dokonca ešte môžu stúpnuť. Keď raz príde pokles sadzieb, bude sa tak diať postupne a s lacnejúcimi hypotékami bude pomaly rásť aj záujem o nové úvery.
Keďže trh je dnes na polovičných objemoch hypoték voči bežnej situácii, banky sú hladné po klientoch. Aj najväčšie banky jasne avizujú, že sú ochotné rokovať s klientmi. Akonáhle klesnú sadzby na trhu pod úroveň úroku mojej hypotéky, nebudem mať problém vyrokovať s bankou, najmä ak patrí medzi tie väčšie na trhu, zníženie sadzby alebo prejsť do inej banky s lepšími podmienkami.
Preto je zbytočné dnes riskovať a vsádzať krátkou fixáciou na to, že o rok budú sadzby nižšie. Oveľa lepšie je zafixovať si sadzbu na dlhšiu dobu a vyrokovať si nové podmienky, akonáhle bude priaznivejšia situácia a to aj počas fixácie môjho úroku.
Obávam sa, že príspevok na zvýšenú hypotéku je dávkou, ktorá deformuje trhové prostredie, je neférová voči občanom bez hypotéky a reálne ju vôbec netreba.
Pomáha štátna podpora so splácaním úverov na bývanie?
O príspevok na zvýšenú splátku je zatiaľ približne desatinový záujem oproti tomu, čo čakala vláda. Zásadným dôvodom je bezpochyby doterajšie vylúčenie refinancovaných hypoték z podpory.
Na Slovensku totiž viac ako polovica všetkých hypoték počas splácania prešla refinancovaním, keď sa zodpovední dlžníci snažili znížiť si úrokovú sadzbu a splátku. Vláda týchto ľudí z pomoci nezmyselne vylúčila a teraz to napravila novelou zákona s tým, že im od júna príspevok doplatí spätne.
Priemerný príspevok dosahuje zatiaľ 86 eur, čo znamená, že týmto dlžníkom sa splátka pri refixácii úrokovej sadzby priemerne zvýšila o 115 eur. To je približne nárast, ktorý očakávala NBS, zatiaľ čo vláda hovorila o bežnom náraste o 200 eur, a preto nastavila príspevok na maximálnu hodnotu 150 eur.
Je nepochybné, že ľuďom vykrytie troch štvrtín navýšenia splátky pomôže pri splácaní úveru. Je však otázne, či si štát s rekordným deficitom štátneho rozpočtu a prudko rastúcim dlhom môže dovoliť pomáhať ľuďom, z ktorých by drvivá väčšina bez problémov zvládla vyšší úrok aj splátku.
Minulý rok, keď sa príspevok ešte nevyplácal, úrokové sadzby prekonali hranicu štyri percentá, refixovali sa desiatky tisíc hypoték s nárastom úročenia o niekoľko bodov a napriek tomu sa miera nesplácania nijako nezvýšila. Obávam sa, že príspevok na zvýšenú hypotéku je dávkou, ktorá deformuje trhové prostredie, je neférová voči občanom bez hypotéky a reálne ju vôbec netreba.
Očakávate pokles cien nehnuteľností?
Posledné čísla NBS hovoria o medzikvartálnom poklese cien o 0,4 % po podobne symbolickom poklese aj koncom minulého roka. Pritom ceny bytov v priemere už začali opäť rásť a klesali len ceny domov. Aktuálne čísla potvrdzujú trend zo záveru minulého roka, že pokles cien v zásade ustal a ceny sa nateraz dostali na svoje dno.
Samozrejme, nie je vylúčené, že pri pokračujúcom slabom hypotekárnom trhu ceny ešte v priebehu tohto roka mierne klesnú.
Na druhej strane z trhu idú jasné signály, že dopyt po novostavbách od úvodu roka výrazne zosilnel a rýchlejšie sa predávajú aj staršie byty. Aj keď bude asi stále možné vyjednať si v individuálnych prípadoch aj výraznejšiu zľavu, vo všeobecnosti by som nepočítal s tým, že ceny bývania v blízkom čase ešte výraznejšie klesnú.
V skutočnosti však bývanie za tento čas zlacnelo o približne 10 percent, avšak úrokové sadzby hypoték narástli o vyše dva percentuálne body. To pri 100-tisícovej hypotéke na menší byt znamená zvýšené celkové preplatenie úveru o takmer 30-tisíc eur.
Zamieša niekedy karty s trhom dlho posúvané nájomné bývanie?
V otázke štátom podporovaného nájomného bývania, ako ho pripravila predchádzajúca garnitúra, som skeptický. Celý koncept výstavby nájomných bytov, ako sa ukotvil v legislatíve, má hneď niekoľko slabých miest, ktoré torpédujú jeho realizovateľnosť.
V princípe chcel štát motivovať developerov tým, že im zníži DPH z 20 na 5 %. Aj keď je to zásah do trhu, nebol by to problém, ak by záväzky developerov boli dlhodobé a podmienky na výstavbu a následný prenájom nájomných bytov pomáhali najmä mladým ľuďom a rodinám, ktorí majú s odstupom najväčší problém dostať sa k bývaniu. Podmienky však takto nastavené nie sú a zatiaľ nič nenasvedčuje, že by tento koncept mal priniesť dostupné nájomné bývanie.
Zaujímavé však je, že sa do nájomného bývania pustili niektorí developeri a investori po vlastnej linke bez podpory štátu, pretože ho považujú za zaujímavý dlhodobý príjmový koncept. Samozrejme, v tomto prípade ide o komerčný nájom, ktorý je pre ľudí na začiatku kariéry menej dostupný.
Napriek tomu som optimista, keďže prirodzený vývoj na Slovensko prináša aj nové formy nájomného bývania, ako je co-living a družstevné bývanie na komerčnom základe. To všetko sú zmeny, ktoré do istej miery pomôžu mladým ľuďom získať vlastné bývanie.
Čo by ste odporučili svojim klientom, majú sa s novým bývaním a hypotékou poponáhľať alebo je lepšie počkať?
Túto otázku si pred necelými dvoma rokmi kládlo mnoho ľudí a rozhodli sa počkať na nižšie ceny bývania. V skutočnosti však bývanie za tento čas zlacnelo o približne 10 percent, avšak úrokové sadzby hypoték narástli o vyše dva percentuálne body. To pri 100-tisícovej hypotéke na menší byt znamená zvýšené celkové preplatenie úveru o takmer 30-tisíc eur.
Až na výnimky sa preto čakanie rozhodne neoplatilo. Keďže v tomto roku neočakávam pokles úrokov a zlacňovanie bývania je v tejto fáze pravdepodobne na konci, je lepšie zobrať si hypotéku teraz.
Samozrejme, hovorím o ľuďoch, ktorí potrebujú bývať, nie o investičných bytoch. Ak záujemca o bývanie ešte nemá vybranú nehnuteľnosť , ideálne je zobrať si hypotéku v jednej z dvoch bánk, ktoré poskytujú 6 až 12 mesiacov na nájdenie vhodného bývania.
Týmto spôsobom si zaistí hypotéku s fixovaným úrokom a zároveň môže hľadať byt či dom a skúsiť zjednávať cenu bez časového tlaku.
