Nespravodlivé zdaňovanie nehnuteľností obmedzuje slovenskú ekonomiku, podľa analytikov je potrebná reforma

Systém zdaňovania nehnuteľností založený na hodnote nehnuteľnosti je štandardom vo väčšine vyspelých európskych krajín. Prechod na takýto typ systému a zároveň zvýšenie podielu týchto daní odporúča Slovensku väčšina relevantných ekonomických inštitúcií.

Podľa analytikov úseku menovej politiky a bankových obchodov v Národnej banke Slovenska výhody hodnotového zdanenia sú najmä vyššia spravodlivosť daňového systému, daňový mix menej obmedzujúci ekonomický rast, nižšia cyklickosť príjmov samospráv a efektívny nástroj fiškálnej konsolidácie.

Pridaná hodnota

Reforma zdaňovania nehnuteľností na Slovensku môže mať podľa analytikov potenciálne veľkú pridanú hodnotu. Mnoho rokov sa vedie diskusia o zmene zdanenia nehnuteľností zo systému založenom na ploche nehnuteľnosti na systém založený na hodnote nehnuteľnosti. Primárne ide o dva hlavné benefity, ktoré by táto zmena mohla priniesť.

Je to zmena daňového mixu smerom od daní z práce k majetkovým daniam a zlepšenie férovosti zdanenia nehnuteľností v rámci Slovenska. Zdaňovanie nehnuteľností však okrem toho môže byť účinným nástrojom aj na iné, sekundárne ciele. Správne nastavený systém zdaňovania nehnuteľností vie slúžiť aj na stabilizáciu cien nehnuteľností a môže podľa analytikov plniť aj environmentálne ciele.

Zdanenie nehnuteľností v EÚ

V európskom kontexte patríme ku krajinám s najnižším zdanením nehnuteľností. V porovnaní k veľkosti ekonomiky sú len tri krajiny, ktoré majú nižšie výnosy z dane z nehnuteľností, a to Litva, Česko a Estónsko. Aby sme dosiahli priemer Európskej únie, museli by sme mať podľa analytikov výnos z týchto daní takmer päťnásobne vyšší.

„Navyše, zdanenie majetku brzdí ekonomiku menej ako zdanenie práce a zdaneniu nehnuteľností sa navyše ťažšie vyhýba. Dodatočný výnos by tak mohol byť použitý buď na efektívnu konsolidáciu, alebo na zmenu daňového mixu cez odľahčenie v súčasnosti vysokého daňového zaťaženia práce,“ uvádzajú analytici centrálnej banky.

Historické zvyklosti

K reforme dane z nehnuteľností však treba pristupovať s ohľadom na špecifiká a historické zvyklosti Slovenska. Slovenské domácnosti majú majetok výrazne koncentrovaný v nehnuteľnostiach. Až takmer 70 % aktív slovenských domácností tvoria nehnuteľnosti určené na hlavné bývanie, čím sa Slovensko radí na druhú priečku za Litvou.

Pre porovnanie, v krajinách západnej Európy, ako Nemecko či Španielsko, je to len okolo 40 %. To síce nepredstavuje podľa analytikov prekážku pre zavedenie hodnotového základu dane pre zdanenie nehnuteľností, no bude si to vyžadovať starostlivé nastavenie systému, predovšetkým v jeho začiatkoch.

Efektívna sadzba

V súčasnom systéme zdanenia nehnuteľností nie je nijak konzistentne zabezpečená horizontálna férovosť zdanenia. Rozdiely v hodnote nehnuteľností medzi obcami nie sú v systéme premietnuté vôbec, čo má za následok veľmi rozdielne efektívne zdanenie nehnuteľností naprieč obcami. Ilustratívne je to vidieť na príklade bytov.

Keď si porovnáme súčasné ponukové jednotkové ceny bytov so sadzbami, ktorými sa v jednotlivých obciach byty zdaňujú, existujú obce s relatívne nízkou sadzbou dane, no hodnotnými bytmi. Ide o Pezinok, Senec, Dolný Kubín, či Liptovský Mikuláš. Na druhej strane sú to obce s relatívne vysokou sadzbou dane, no nízkou hodnotou bytov. Ide o Levice, Vranov nad Topľou, či Veľký Krtíš.

Efektívna sadzba vo vzťahu k hodnote nehnuteľnosti je tak podľa analytikov v bratislavských satelitoch, ale aj iných lukratívnych lokalitách relatívne nízka. V menej lukratívnych lokalitách však obce nemajú inú možnosť ako sa vo väčšej miere spoliehať na vyššie zdanenie nehnuteľností, čo vedie k vysokej efektívnej sadzbe dane z nehnuteľností. V súčasnom systéme tak dochádza k prípadom, že majitelia menej hodnotných nehnuteľností platia vyššie dane ako majitelia hodnotnejších nehnuteľností, čo vedie k nižšej férovosti zdanenia.

Správny krok

Zmena zdaňovania nehnuteľností zo systému založeného na ploche na hodnotový systém so sebou nesie podľa analytikov isté náklady, najmä na digitalizáciu a výmenu dát medzi vládnymi inštitúciami a vypracovanie a správu rámca na ohodnocovanie nehnuteľností. Reforma týmto smerom by však mala podľa nich rad benefitov. Zvýšila by férovosť zdanenia nehnuteľností, daňový mix by sa stal menej obmedzujúcim ekonomický rast, znížila by cyklickosť príjmov samospráv a vedela by prispieť k efektívnej fiškálnej konsolidácií.

„V kontexte európskych trendov, ako aj odporúčaní medzinárodných a domácich inštitúcií je to však krok správnym smerom. Efektívna komunikácia, načasovanie a systém výnimiek a odkladov dokážu stlmiť politické náklady na reformu a priniesť efektívnejšie a udržateľnejšie verejné financie,“ dodali analytici.