Banky budú musieť obmedziť hypotéky, ktoré sú vyššie ako 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Prísnejšie sa bude vyhodnocovať aj finančná situácia klienta.
Národná banka Slovenska (NBS) vydala vyhlášku, ktorá opätovne upravuje poskytovanie úverov. Opatrenia sa týkajú úprav metodiky na výpočet schopnosti splácať úver, zníženia počtu hypoték s vyšším LTV (Loan to value, čo vlastne vyjadruje pomer medzi výškou poskytovanej hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti v percentách, čiže koľko percent požadovanej sumy úveru je klientovi banka ochotná poskytnúť), dokladovania príjmu, finančného vankúša a takzvaného stres testu.
Obmedzenie stopercentných hypoték
Ako skonštatoval Michal Kozák z Partners Group SK, postupom času na základe odporúčaní NBS budú banky čoraz menej poskytovať hypotekárne úvery s LTV 100 %. Takéto stopercentné financovanie môže získať podľa neho po splnení podmienok jeden klient z desiatich. Klienti môžu očakávať, že financovanie bude maximálne na úrovni 80 % LTV. Čiže 20 % finančných prostriedkov budú musieť mať k dispozícii sami. Napríklad tak, že si našetria alebo to budú musieť riešiť spotrebnými úvermi.
Ako doplnil výkonný riaditeľ portálu FinancnyKompas.sk Maroš Ovčarik, banky budú musieť obmedziť hypotéky, ktoré sú vyššie ako 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Banky nebudú môcť poskytovať takýchto hypoték viac ako polovicu zo všetkých poskytnutých hypoték a neskôr podiel takýchto hypoték poklesne ešte na 40 %.
Dokladovanie príjmu
Zmena pri dokladovaní príjmu podľa Kozáka znamená, že klient by mal predkladať daňové priznanie k dani z príjmov a taktiež aj doklad preukazujúci príjem v období medzi podaním posledného daňového priznania a posúdením schopnosti spotrebiteľa splácať hypotekárny úver. Opatrenie zároveň predlžuje lehotu skúmania príjmov na šesť mesiacov. “Oveľa prísnejšie sa bude pozerať na podnikateľov, pri ktorých nestačí daňové priznanie za predchádzajúce zdaňovacie obdobie, ale napríklad aj aktuálne výpisy z účtu, na ktorých je zrejmé, že príjem deklarovaný v daňovom priznaní naďalej trvá,“ povedal senior analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi.
Zisťovanie bonity
Posúdenie schopnosti splácať úver, teda tzv. finančný vankúš, je metodický výpočet na zistenie bonity klienta. Ak klient zažiada o hypotéku, banka bude posudzovať jeho finančný stav na základe disponibilného zostatku. Z príjmu musí banka podľa Ovčarika odpočítať nielen životné minimum, ak je žiadateľ napríklad ženatý, tak aj životné minimum na manželku a deti, ale musí odpočítať ešte aj rezervu 20 % a až zvyšok bude môcť byť použitý na splátku úveru.
“Rezerva vo výške 20 % však bude do praxe nabiehať postupne, od marca bude povinná rezerva vo výške 5 % a postupne sa bude zvyšovať až na 20 % z disponibilného príjmu,” doplnil Ovčarik. “Už v súčasnosti väčšina bánk počíta s rezervou, tá však obvykle nie je vo výške 20 %. Na túto úroveň sa dostaneme povinne do 1. júla 2018, preto sa táto časť opatrenia naplno prejaví skôr v roku 2018,” povedal Világi.
Dvojpercentný stres test
Pri výpočte bonity však musia banky zároveň povinne zohľadňovať možnosť budúceho rastu úrokových sadzieb na existujúcich úveroch klienta. K úrokovým sadzbám tak budú musieť pripočítať dva percentuálne body, čo disponibilný príjem klienta žiadajúceho o úver opäť značne zníži.
“Najviac to môže postihnúť mladých záujemcov o bývanie, pri ktorých sa dvojpercentný stres test bude počítať pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých pred znížením o príspevky štátu a banky,” skonštatoval Világi.
Je klient, ktorý nemá žiadne záväzky ani rodinu, a ktorého priemerný čistý príjem za predošlých šesť mesiacov je na úrovni tisíc eur. Z týchto tisíc eur banka odráta výdavky na životné minimum, čo predstavuje približne 200 eur. Klientovi by tak malo ostať 800 eur, z ktorých by mohol hypotéku splácať. V tomto momente banka z tohto 800-eurového disponibilného zostatku odráta aj tzv. finančnú rezervu 20 % (v súčasnosti sa začína aplikovať 5-percentná rezerva, no do budúcnosti bude narastať, ako sa spomína vyššie), čo predstavuje 160 eur. Takže klientov reálny disponibilný zostatok na prípadné splátky úveru na bývanie podľa prepočtov je 640 eur.
Klient sa rozhodne požiadať o úver na bývanie vo výške 50 tis. eur na 30 rokov pri možnej úrokovej sadzbe už od 1,39 %p.a., kde pri takomto nastavení by bola výška mesačnej splátky 169,93 eura. K tejto mesačnej splátke sa prirátajú dve percentá k aktuálnej úrokovej sadzbe. Výsledná suma mesačnej splátky bude tak 221,46 eura. „Jednoducho povedané, pokiaľ je klient na základe posúdenia príjmu schopný splácať hypotéku pri úrokovej sadzbe 1,39 %, rovnako bude musieť byť schopný splácať aj pri sadzbe vo výške 3,39 %,“ vysvetlil Kozák.
Dôležité je plánovanie
Najlepšou možnosťou pre klientov je preto podľa Kozáka finančné plánovanie a príprava na bývanie už v predstihu. Mnoho ľudí v súčasnosti už zodpovednejšie pristupuje k téme bývania a zaujímajú sa o túto tému aj skôr, ako v „hodine dvanástej“. Využívajú rôzne formy sporení, aby si prichystali dostatočnú finančnú rezervu.
Ak však človek neuvažuje takýmto spôsobom, bude musieť riešiť dofinancovanie bývania spotrebnými úvermi alebo úvermi poskytovanými stavebnými sporiteľňami. Ďalšou možnosťou môže byť aj založenie inej nehnuteľnosti ako kupovanej a tým je možné získať aj celú požadovanú sumu peňazí.
Zmeny aj pri dĺžke splatnosti úveru
Pri úveroch na bývanie bude môcť byť po novom maximálna splatnosť 30 rokov. S dlhšou splatnosťou bude môcť byť poskytnutých podľa Ovčarika len 10 % úverov na bývanie banky. Zároveň nebude môcť byť na začiatku v zmluve dohodnutý pri poskytovaní úveru odklad splátok alebo napríklad progresívne splácanie, teda postupne rastúce mesačné splátky, ktoré sa v praxi v minulosti vyskytovalo.
Podľa Kozáka však naďalej ostávajú v platnosti niektoré benefity pre klientov bánk, ako napríklad až 100-percentné zľavy na spracovateľských poplatkoch, preplácanie katastra a znaleckých posudkov, či preplatenie poistenia nehnuteľnosti na jeden rok.
Vplyv pocítia najmä nízkopríjmoví klienti
“Opatrenia sprísnia poskytovanie hypoték, ale nedochádza k zásadnému obratu na trhu hypoték a úverov na bývanie. Podľa môjho názoru sa opatrenia dotknú skôr nízkopríjmových ľudí, prípadne takých, ktorí nemajú našetrené žiadne vlastné zdroje a plánujú investovať do bývania,” povedal Ovčarik.
Prechod na nové podmienky od 1. marca nebude podľa Világiho skokový. Banky nečakajú so zmenami systému a povinnosti z opatrenia Národnej banky Slovenska už priebežne implementujú od začiatku roka. Avšak domnieva sa, že klientov sa tieto zmeny dotknú prevažne negatívne. Banky im totiž pri rovnakom príjme poskytnú oveľa nižšiu hypotéku ako v minulom roku.
„A mnoho ľudí si po obmedzení 90 a viac percentného financovania bude musieť namiesto lacnej hypotéky žiadať aj o drahší spotrebný úver či medziúver zo stavebnej sporiteľne. Prípadne investíciu do nehnuteľnosti odložiť až do času, kým si na spolufinancovanie nenasporia viac prostriedkov alebo si vybrať lacnejšiu nehnuteľnosť,“ dodal Világi.
