Výstavba bytov sa podľa analytikov zabrzdila, útlm nastal v kolaudáciách aj stavebných povoleniach

Vo výstavbe bytov v prvom štvrťroku 2024 pokračovalo ochladenie, dôvodom je celkové spomalenie trhu s bývaním v novej aj dokončenej výstavbe.

Hoci podľa makroekonomického analytika Slovenskej sporiteľne Mariána Kočiša medziročne bolo opäť skolaudovaných menej bytov, z hľadiska dlhodobého priemeru pribudlo viac bytov ako pred pandémiou. V porovnaní s predpandemickým obdobím už však klesla začatá výstavba.

Zmenené trhové podmienky

„Pokles v novej výstavbe zohľadňuje zmenené trhové podmienky, ktoré už niekoľko štvrťrokov charakterizuje slabnúci dopyt na strane spotrebiteľov a zvýšené náklady na strane stavebného sektora,“ uviedol v stredu pre agentúru SITA Marián Kočiš.

Bytová výstavba sa podľa Štatistického úradu SR ocitla v útlme, dokončených bytov bolo najmenej za posledných osem štvrťrokov, začatých za posledných 24 kvartálov. V úvodnom štvrťroku dokončili o 10 % menej bytov a domov ako pred rokom, stále to však bolo viac ako v priemere počas prvých kvartálov piatich rokov pred pandémiou.

„Medziročne klesla aj rozostavanosť. Situácia v počte dokončených bytov v prvom štvrťroku sa medziročne zhoršila, na území Slovenska sa skolaudovalo len 4 118 bytov, najmenej od 1. štvrťroka 2022,“ informovala hovorkyňa štatistikov Jana Morháčová. Väčšinový podiel dokončených bytov, až 63 %, tvorili byty v rodinných domoch.

„Bytová výstavba na začiatku tohto roka poukázala na pokračujúcu nízku dynamiku domáceho realitného trhu,“ komentoval vývoj pre SITA analytik 365.bank Tomáš Boháček.

„Počet dokončených aj rozostavaných bytov medziročne klesol, predovšetkým z dôvodu najnižšej miery kolaudácií za posledné dva roky, pričom sa stavia najmenej od roku 2018,“ podotkol.

Vysoké úrokové sadzby

Situácia na trhu bývania na začiatku roka podľa analytika prakticky reflektuje na aktuálne ekonomicko-administratívne prostredie. Vysoké úrokové sadzby hypoték obmedzujú počet dokončených bytov, keďže developeri čakajú na priaznivejšiu cenu úverov, ktoré by obnovili dopyt po bývaní.

„Z rovnakého dôvodu obmedzujú aj začatie novej výstavby, keďže nie je jasné, ako dlho ešte situácia potrvá. Na druhej strane, kolaudácie predstavujú administratívnu záťaž dokončovacieho procesu výstavby, pričom časové lehoty ostávajú najdlhšie v Bratislavskom kraji,“ priblížil Tomáš Boháček. Zrýchlenie procesov očakáva až v polovici budúceho roka, keď by mali byť účinné plánované legislatívne zmeny.

V prvom štvrťroku pretrvávalo spomaľovania začiatku výstavby nových bytov. Celkovo sa začalo stavať iba 3 850 bytov, čo najmenej od 1. štvrťroka 2018 (v porovnaní všetkých štvrťrokov).

„Počet vydaných stavebných povolení na výstavbu bytov bol o štvrtinu nižší ako pred rokom a o takmer 9 % zaostával aj za päťročným predpandemickým priemerom. Z celkového počtu začatých bytov mierne prevažovali rodinné domy, ich podiel bol 54 %,“ poznamenala Jana Morháčová.

Výstavba bytov je zabrzdená

Ku koncu marca bolo na Slovensku rozostavaných viac ako 79-tisíc bytových jednotiek, čo bolo len mierne menej ako pred rokom a súčasne o 12 % viac ako v predpandemických rokoch.

Podobný vývoj ako v prvom štvrťroku očakáva Marián Kočiš aj v nasledujúcich niekoľkých kvartáloch. Na realitný trh budú postupne prichádzať byty, ktoré sa začali stavať v ostatných rokoch, keď bol silný dopyt po bývaní.

„Následné náročné makroekonomické prostredie a zvýšené ceny materiálov v kombinácií s vyššou cenou práce a zvýšenými cenami úverov na bývanie začali ďalšiu výstavbu nových bytov brzdiť. Ochladenie trhu s predajom nehnuteľností zároveň znížilo cenu nových bytov, čo znamená, že developeri vyčkávali na priaznivejšie prostredie, nakoľko im v takýchto podmienkach klesala profitabilita,“ vysvetlil analytik.

Pre dlhý povoľovací proces podľa neho bude rozbeh novej výstavby iba postupný a ochladenie trhu s novou výstavbou potrvá ešte niekoľko štvrťrokov. Viac ako 79-tisíc rozostavaných bytov považuje naďalej za slušný potenciál, ktorý bude ešte nejaký čas dostatočne uspokojovať dopyt po novom bývaní. Marián Kočiš predpokladá, že očakávaný obnovený dopyt prebudí aj záujem o novú výstavbu.

Rozdiely v regiónoch

„Podobne ako pri cenách nehnuteľností, aj pri novej výstave vysoko pravdepodobne uvidíme rozdielny vývoj v jednotlivých regiónoch. Lokálne sa na trhu môžu vyskytnúť nadpriemerné rasty, ktoré budú súvisieť s lokálne rastúcim dopytu po bývaní, napríklad v súvislosti s väčším priemyselným projektmi či investíciami,“ dodal.

Možno napríklad očakávať, že nová automobilka pri Košiciach ovplyvní aj trh s bývaním a výstavbu v tomto regióne v najbližšom období.

Rozdielnosť regionálneho vývoja je podľa Tomáša Boháčka daná najmä cenami nehnuteľností. „Situácia vo veľkých mestách, najmä v Bratislave, kde sú celkové ceny najvyššie, poukazuje na vyčkávaciu taktiku na strane ponuky. V ostatných, najmä severnejších regiónoch, sú ceny aj dopyt svižnejšie, preto aj ponuka je flexibilnejšia,“ ozrejmil situáciu.

Poskytnutie hypotéky

Rozdiel mesačnej splátky 30-ročnej hypotéky za 120 tisíc eur na byt v Žilinskom kraji a 200-tisíc eur na byt v Bratislave pri priemernej úrokovej sadzbe 4 % fixovanej na 3 roky je viac ako 380 eur.

„To je rozdiel medzi tým, či nám hypotéku poskytnú/alebo si ju vôbec môžeme dovoliť splácať, alebo nie,“ poznamenal analytik. Výhľad pre realitný trh ostáva pre tento rok opatrný a pokiaľ priemerná úroková sadzba s fixom na 1-5 rokov neklesne na úroveň približne 3 %, výraznejšiu obnovu jeho dynamiky neočakáva.

„Napriek zajtrajšiemu veľmi pravdepodobnému zníženiu kľúčových sadzieb ECB však u nás takéto úrovne úrokovej sadzby už v tomto roku veľmi pravdepodobne neuvidíme,“ uzavrel Tomáš Boháček.